경매 권리분석을 할 때 알아두어야 할 용어들을 정리했습니다.
목차로 원하는 용어를 쉽게 찾아서 보실 수 있습니다.
경매 권리분석 용어
1. 권리분석
부동산을 입찰하기 전에 그 경매물건에 이상이 있는지, 권리 및 관계 등에 하자가 있는지 여부를 조사하고 분석하는 것을 말한다.
2. 등기부권리분석
등기분에 있는 권리들이 인수되는지, 소멸되는지 확인한다.
3. 임차인분석
임차인이 있는지, 임차인의 보증금을 떠안아야하는지 분석하는 것이다.
4. 말소기준권리
부동산이 경매되면 부동산에 존재하는 권리들 중 말소되거나, 인수되는 권리를 구분짓는 기준을 말한다. 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있다.
5. 명도
낙찰받은 경매물건에 거주하는 사람을 내보는 걸 명도라고 한다.
6. 인수
부동산의 권리가 사라지지 않고, 낙찰자에게 남겨지는 걸 말한다. 인수되는 권리가 있는 경우 낙찰받으면 복잡해질 수 있다.
7. 소멸
경매물건이 낙찰받으면서 모든 권리가 없어지는 것을 말한다. 낙찰자는 모든 권리가 소멸되는 것이 좋다.
8. 특수물건
권리분석하기 어렵고, 복잡한 부동산권리가 있는 경우를 말한다. 초보들이 피하는 물건이다.
9. 대항력있는 임차인(선순위임차인)
말소기준권리보다 전입신고 날짜가 빠른 임차인을 말한다. 보증금을 모두 줘야하므로 금액계산을 잘해서 경매 입찰가를 결정해야한다.
10. 대항력없는 임차인(후순위임차인)
말소기준권리 날짜보다 늦게 전입한 임차인이여, 낙찰자가 보증금을 물어줄 일이 없다.
11. 특별매각조건
매각물건 명세서 비고란에 적혀있는 경매절차마다 특별히 정한 조건을 이야기한다.
12. 우선변제권
경매나 공매가 진행이되어 낙찰이 되었을 때, 부동산에 걸려있는 선순위 권리자부터 순서대로 돈을 나눠주게되는 것이다.
13. 최우선변제권
소액임차인에 해당하는 사람들의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정해주는 권리이다. 소액임차인에 해당되고, 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리이다.
